Nemcsak bosszantó, de anyagilag erősen problémás lehet a társasháznak és a benne élőknek, ha néhány lakó nem fizet közös költséget. De mit lehet velük kezdeni? Létezik megoldás? Most elregéljük, amit a témában tudni érdemes!

A társasházban vannak olyan költségek, amiket a lakóknak együtt kell állniuk, éppen ezért közös költségeket szokás szedni. Igen ám, de rendre előfordul, hogy néhány lakó megpróbál kibújni ez alól a kötelezettség alól, mondván ha villanyt nem fizet kikapcsolják, de a közös költség az simán belefér. Ez nem így van! A közös költség tartozás beszedésének is megvannak a hatékony módszerei.

Mi kell ahhoz, hogy kiderüljön, hogy vannak simlisek?

Merem remélni, hogy ezzel a ponttal még nem lesz gond egyik lépcsőház esetében sem, de lehet, hogy naiv vagyok egy picit. Ahhoz, hogy kiderüljön, hogy melyik lakónak van valami a füle mögött pontosabban közös költség tartozás, szükséges egy precízen vezetett nyilvántartás a közös képviselő részéről, hogy melyik lakónak mennyit kell fizetni, mikor és ebből mennyit teljesített már.

Mikor kell bármit is tenni?

Itt a kezünkben lévő törvényes lehetőségek vs. emberség között kell igazságot tenni. Elméletileg ha valaki nem teljesíti a fizetési kötelezettségét, akkor szinte azonnal beindulhatnak annak a bizonyos malomnak a fogaskerei, de. És itt jön egy szép nagy De. De bárkivel előfordulhat, hogy elfelejtette, megcsúszott, nem vette észre a dátumot stb. akár még veled is kedves olvasó. Remélem egyetértünk abban, hogy 2-3 nap csúszás miatt még nem kell a törvény adta lehetőségek teljes szigorával lecsapni senki sem.

Azonban ha a közös költséget már 2-3 hónapja nem egyenlíti ki a szóban forgó illető, akkor ott bizony már résen kell lenni. Ott már valamilyen komolyabb probléma húzódik a háttérben, amit szem előtt kell tartani és intézkedni kell. Véleményem szerint nem szabad megvárni míg adósságszörnyeteggé növi ki magát a közös költség tartozás, ezért 3 hónapnál tovább nem szerencsés húzni az intézkedéseket.

Mi legyen az első lépés?

Házmestermedveként mindig is fontosnak tartottam a kommunikációt a tulajdonosokkal, amelyet nekünk is folyamatosan fejlesztenünk kell, így most is erre szavazok első körben. Fel kell keresni és beszélni kell az adott lakóval, mielőtt kezdene elfajulni az adósság! Át kell vele beszélni az okokat, az ide vonatkozó tényeket és a lehetőségeit a helyzet rendezésére pl. részletfizetés lehetősége stb. Sok esetben kiderül, hogy kisebb (khm nagyobb) figyelmetlenségről van csak szó, vagy átmeneti nehézség lépett fel, ami hamar rendezhető különösebb nyomás gyakorlás nélkül.

Ez a beszélgetés történhet egy írásban előzetesen egyeztetett találkozón is.

Jó, gondolom eddig eljutottatok te és a közös képviselőd is és azért nyitottad ki ezt a cikket, mert a fenti lépés nem vált be. Akkor térjünk át a következő fokozatra.

Írásbeli felszólítás

Ha az idő és a fenti beszélgetés nem hozza meg a várt eredményt, akkor következik az írásbeli felszólítás, amit a közös képviselő küld a tulajdonosnak. A tértivevényes levél formában kiküldött fizetési felszólítás tartalmazza a befizetéshez szükséges tudnivalókat pl. tartozás összege, fizetési határidő, az átutaláshoz vagy befizetéshez szükséges adatok: bankszámlaszám stb.

A megszégyenüléstől való félelem

A közgyűlési határozat értelmében a közös képviselőnek jogában áll feltárni a társasház lakói előtt, hogy mely lakók tartoznak a több hónapja nem fizetők közé és kik mekkora adósságot halmoztak fel eddig. Az persze megint más tészta, hogy túl nagy összeget nem szabadna látnia a lakóknak a nevek mellett, mert ott felmerül a kérdés, hogy miért engedte a közös képviselő eddig fajulni az esetet...

Figyelembevéve az adatvédelmi szabályozásokat évente egyszer a beszámoló közgyűlés mellékleteként található összevont tulajdonosi listában megtalálhatók a fizetési hajlandóságra vonatkozó adatok a tartozások számszaki információival egyetemben. Természetesen ne becsüljük le a közösség erejét, ezért ez is lehet hatással egyes tartozókra. Az emberek nem szeretik ha a többi tulajdonos előtt kerülnek kellemetlen helyzetbe az adóságuk miatt. Ugyanakkor ne kergessünk hiú ábrándokat, van ahol már ez sem segít.

Szintén az írásbeli, de már jóval erélyesebb közös költség követelési módszer az fmh, lássuk mit is takar ez a rövidítés.

Fmh avagy a három betűs siker

Az fmh fizetési meghagyásos eljárást jelent. Ennek az eljárásnak az az előnye, hogy pereskedés nélkül juthat a pénzéhez a társasház. Az SZMSZ vagy a közgyűlési határozat ruházza fel ezzel a joggal a közös képviselőt. Bár fmh-t 3 hónapi tartozás fennállásnál hamarabb is lehet kezdeményezni, a korábban kifejtett okok, miatt ritkán kerül rá sor. Az fmh pénzbe kerül, ám az összeg áthárítható az adósra, így emiatt nem kell aggódni a társasház többi lakójának. 

Persze itt is vannak törvényes lehetőségei az adósnak is, aki 15 napon belül ellentmondással élhet, azaz vitathatja a követelést vagy annak valamelyik részletét.

Az fmh előnye, hogy a jogerős fizetési meghagyás ugyanolyan hatállyal bír, mint egy jogerős bírósági ítélet és jogerőre emelkedés után rögtön végrehajthatóvá válik. Az eljárás megindításához közjegyzőhöz kell fordulni, de ennek pontos menetéről a közös képviselőd biztos tud tájékoztatást adni, illetve ő is intézi ezt.

Ha továbbra sem fizet közös költséget a tulajdonos, akkor a folyamat folytatódik.

Végrehajtás következik

A szükséges dokumentumok kitöltésével a közös képviselő igényelheti a végrehajtási eljárás elindítását a közjegyzőnél. Ha minden a valóságnak és az előírásoknak megfelelő, akkor akár néhány héten belül pont kerülhet az ügy végére és pénzéhez juthat a társasház. A végrehajtási procedúra szintén pénzbe kerül, ami megint csak az adós problémája lesz, így nem érdemes eddig halogatni a közös költség befizetést a saját érdekében.

Az, hogy a végrehajtásból mikor nyer követelésének teljesülését vagy részbeni teljesülését a Társasház mindig az egyedi esettől függ. Hatással lehet rá egyéb tartozások száma mértéke, amelyek kiegyenlítése megelőzheti a Társasház követelését. Ilyen például NAV tartozások és jelzáloggal biztosított követelések.

Még tovább is lehet fokozni a közös költség tartozás beszedéséhez szükséges nyomást.

Jelzálog bejegyzés

A közös költséget nem fizető lakó tulajdonában lévő ingatlanra jelzálog bejegyezhető. Ennek törvényi feltétele 2016 január egytől egy picit megváltozott. Most a lakás jelzáloggal való megterheléséhez vagy az adósságban úszó tulajdonostárs egyoldalú tartozáselismerő nyilatkozata szükséges vagy jogerősen kibocsátott fizetési meghagyás kell a bejegyzéshez. Az előbbi kissé életidegen, hiszen melyik adós könnyítené meg az ellene folytatott harcot azzal, hogy a rendelkezésünkre bocsát egy tartozáselismerő nyilatkozatot? Hát igen, nem sok, mondhatni senki. Az utóbbiról pedig már esett szó korábban.

Elárverezhetik a lakást?

Amennyiben a közös képviselő a fenti lépéseket végig zongorázza, de a "kitartó" tulajdonos továbbra sem áll kötélnek és teljesíti ilyen irányú kötelezettségét bizony elfajulhat addig a közös költség ügy, hogy elárverezik a nevén lévő lakást. Ilyenkor persze más adósságok is sorba állnak majd (ha vannak más tartozások is), de a fenti lépcsőknek köszönhetően a közös költség tartozás viszonylag az első helyeken fog majd számlát benyújtani. 

Ebből az írásból is egyértelműen kitűnik, hogy vannak eszközök a közös képviselő kezében, hogy kordában tartsa a nem fizető társasházi tulajdonosokat. Közös költséget nem fizetni nem fair dolog, hiszen ha a saját csekkjeinket nem fizetjük, az a mi bajunk, mi látjuk csak kárát, de másokat is kellemetlen helyzetbe hozni és anyagilag akadályozni egy szükséges felújításban például már sokkal jobban kifogásolható viselkedés.

A témával szorosan kapcsolódik egy korábbi cikkünk, ami arról a speciális helyzetről szól, amikor a lift csak a rendesen fizető lakók számára elérhető. Kíváncsi vagy rá? Itt találod!